将“地价”从“房价”中剔除

　　由于房屋依附于土地的特殊性，使得房产开发与地产开发天生就合为一体，这种传统观念的桎梏，限制了人们思维的再创新。

　　一方面，“土地稀缺→地价上涨→区域间的垄断竞争→垄断形成暴利→房价上涨→商品房成为投资房→普通居民无力解决居住问题→政府大量推出行政划拨土地→土地愈加稀缺”；另一方面，“土地稀缺→地价上涨→基础设施配套成本增加→城建资金缺乏→政府更加依赖于土地出让金的取得→地价持续上涨”。

　　浙江工商大学应宜逊教授认为，上述推断揭示了这样的尴尬：即政府已经被捆绑在“高房价”的战车上，欲罢不能。那么，能否探索另外一种可持续发展之路？

　　一、“地价”与“房价”分离的合理性

　　区别于资本主义国家的土地私有制，中国土地均属国有。国家通过城市建设而形成的土地升值，理应归属国家所有。至于房地产开发企业——严格意义上应为房产开发企业(通过囤积和圈地来坐等国家建设推动地价的上涨，不是真正的地产开发)，它的存在是通过对“房屋”这个产品的生产而取得合理的生产利润。因此在中国，各级政府才是最大的“地产商”，地价从房价中剥离具有合理性。

　　二、“地价”与“房价”分离的可操作性

　　陆革告诉记者，以2003年推出的杭州九堡经济适用房公开招投标为例，通过政府确定地价，土地综合补偿成本，对经济适用房房屋的售价进行最低价竞争，结合小区设计方案优劣综合评分以确定中标房产商等等措施，实际上这样的公开招投标就是“房产”开发优劣的公平竞争，已充分实现了“地价”与“房价”的成功分离。

　　三、今后房地产开发模式的粗略设想

　　浙江的一些专家，对今后房地产开发模式进行了粗略设想，即“政府做地，开发商做房”。政府通过对土地的整理以及区域内基础设施的建设投入，确定各地块的规划用地性质，并按“代建制”即建设主体招投标的模式实行各类房屋的建设，最终进行现房的销售以取得城市建设带来的土地升值空间，形成建设投入——销售回收的良性循环。

　　四、政府的手是不是伸得太长

　　新模式下，政府的手是不是伸得太长？是不是承担了不应由政府承担的地价涨落的风险？

　　应宜逊教授认为，其实，现有的房地产开发模式只是企业总体实力和素质的不完全竞争。竞争的只是开发商和银行的关系、可贷款的资金额度，而不是企业在房屋设计、建造、销售上的总体实力和素质；况且，原本的房地产开发模式，房地产企业的投入与产出、收益与风险完全不对等。依靠较高的银行贷款，房地产企业可以“以小搏大”，实现暴利，同时将项目投资风险的绝大部分转嫁给银行。

　　而新的房地产开发模式，并不是政府的手伸得太长，而是地产投入与产出的价值对等的回归；政府也没有过多地承担地价涨落的风险，与旧模式相比，地价涨落的高风险同样都是由政府(国家)承担。

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