- 记者调查：明年房价会报复性上浮吗?
淡市之下,往往蕴藏发展先机。
在大多数开发商加快走货,对拿地和投资变得小心翼翼时,金地集团选择果断出手。上周六,在2008年年报业绩发布说明会上,金地集团总裁张华纲透露,今年该公司将争取发展资源,在市场重回牛市前获得行业发展先机。
同时,金地仍然会加快对存货的消化,提高现有项目的去化率,最大化地增加经营现金流。所以,在行情转暖情况下,“金地肯定会提价,不过是小幅的,严禁各项目大幅提价�！�
实现净利8.4亿
去年,处于逆市当中的金地集团,通过实时灵活的项目策略调整,交出了一份靓丽的成绩单,销售收入首破百亿。
根据年报公告显示,2008年金地公司实现营业收入97.6亿元,同比增长31%,实现净利润8.4亿元。报告期内,共实现销售面积110.76万平方米,同比增长2.4%；在逆市中实现114.03亿销售额,同比增长17%。
记者注意到,2008年金地净利润较2007年减少1.24亿元。对此,金地总裁张华纲解释称,利润下滑最主要的原因是基于审慎考虑,对可能存在风险的3个项目计提存货跌价准备3.57亿元,考虑递延所得税因素后,影响本报告期税后净利润3.3亿元,如果剔除该影响,2008年净利润比2007年增长约21%。从毛利率看,金地的这一指标达到44%,在上市房地产公司中居于前列,体现了公司良好的盈利能力。
“在市场表面依然繁荣的时候,我们敏锐地感受到市场的异常变化,选择了刹车�！闭呕偎�。
2007年9月开始,金地就停止新项目投资,加大推盘力度,压低存货规模。2008年市场形势急转直下,金地通过多种措施优先保证销售回款,加强现金储备,降低财务杠杆。通过众多的努力,金地的业绩也跑赢了大市。
年报公告显示,2008年金地对各项目开发节奏进行了控制,大幅压缩新项目投资,年内仅新增一个投资项目———西安南湖曲江池项目。截至2008年底,公司土地储备为可租售面积1133万平方米,其中珠三角地区可租售面积为400.12万平方米占比最多,紧随其后的是长三角地区279.15万平方米占比25%,目前土地储备可保障公司未来3年的开发量。
旗下项目严禁大幅提价
虽然业绩首破百亿跑赢大市,但金地集团董事长凌克并不否认“确实拿了一些贵的地,原因在于发展速度要求过高”。
因此,金地集团对2008年进行了反思和警醒,拿地时点非常重要。同时,凌克认为,公司不能仅仅停留在对2008年的反思上,要作出怎样的改变最重要,体系、组织、资源等方面都要有所调整。
房地产公司都有快速发展的冲动,但因为不讲安全,在近两年的房地产市场震荡当中,不少企业倒下了。
[page title= subtitle=]“快速发展与安全要兼顾�！绷杩送嘎�,金地集团不久前专门成立了审计法务部,同时也投入更多的资源成立了战略发展部。
对于今年的房地产市场,凌克判断,市场下行风险已经得到一定程度的释放,现在有一定的机遇和挑战。金地将开展对新项目的研究,进一步聚焦于现有的城市群,并根据不同城市,采取不同的投资策略�！暗�,美国的问题还没有解决,未来一段时间房地产市场不排除有波动可能,还需要多观察,灵活安排�！�
“最坏的日子已经过去,”张华纲说,不过,今年金地仍然要加大回款力度,因为存货还比较多。从市场形势看,降价的压力已经不大,金地如进行提价,也是技术性的,严禁大幅提价,以确保销售目标的完成。
今年不会做大盘
在具体谈到对今年的项目计划和土地投资上,张华纲表示,现在土地的价格已经逐步回归到成本价值上来,土地市场机会较多,为了保证上市公司经营的连续性和一定的开发率,金地肯定会做土地投资。具体到项目上,金地不会做大盘了,“现在金地的大盘太多,节点、节奏把握的难度较大”,今年金地会重点进行“短平快”项目,方式有多种,包括收购、直接买地、股权投资等,以收购为主。
根据金地年报,初定今年新开工面积135万平方米�！罢庖幻婊岜３侄髡�,张华纲称,如果市场进一步转暖,会加大开工量。
-记者调查
报复性上浮基础是否成立
“深圳的市场不能说反弹,而是反转了�！痹谀瓯ㄒ导ǚ⒉蓟嵘�,金地总裁张华纲抛出自己的判断。并且,他担忧,深圳各房企的土地储备很少,到明年,深圳房价可能会报复性上浮。
张华纲提出此论调的基础是,他认为1年多以来,深圳楼市的跌幅够大,价值与价格已日益平衡。并且各房企在深圳很少有土地。
政府出让土地少并不代表房源少
深圳房价果真会报复性上浮吗?各房企在深圳的土地储备状况究竟如何?
记者从多方了解到,并不能由去年政府出让地少就得出明年房源少的结论,“现在市场上在卖的房子有很多都是很早以前的地,开发商2007年拿的地2009年入市的基本上没有。最直接的反映就是,深圳近几年土地出让都只有几十万平方米,但每年的新增批售面积都在500万平方米以上。
根据多家开发商的信息汇总显示,自2009年4月至2010年底,深圳已知要入市的就有1420.2万平方米。其中龙岗供应量最大,达440万平方米；南山次之,有298.7万平方米左右；宝安片区与龙华坂田区域总量相当,约为200万平方米；此后依次是福田、布吉、罗湖和盐田。截止上周日,深圳还有526.67万平方米的存量新房。也就是说,除开已入市的1—3月份的供应,自4月起截至2010年底,深圳可售商品房面积将超过1900万平方米。如此计算,即使今年销量达到800万,2010年深圳楼市供应仍然不少。
[page title= subtitle=]不过,上述新增供应分布也不难看出,关外供应量大,但福田、罗湖将仍然只有少量供应。
万科一营销负责人接受本报采访时表示,房价报复性上浮的可能性不大,虽然各开发商手里的地较少,但是,接受政府出让土地并不是拿地的唯一方式,很多房企会通过并购、股权转让等形式获得土地。
信贷增长不可持续宏观经济尚不乐观
张华纲担忧房价爆涨的另外一个因素是,现在深圳的市场很好,连续5个月以来成交旺盛,这足以说明深圳楼市是“反转”了。深圳除了有自住需求后,还有很多改善性需求。最近,中信红树湾、曦城等都卖得很好,都明显反映出改善性需求起来了。
从房企资金面上说,金地集团财务部负责人表示,资金困难的日子已经过去了,现在找银行借钱太容易了,借钱的成本也下降了10%,并且,现在的销售回款很好,金地已进行了部分提前还款。现在累计不到8亿元的地价要付,没有什么压力了,现在都是银行争相向提前贷款给开发商。
但是,多名业内专家认为,房企不缺钱只是暂时的,信贷的增长不可持续,并且深圳楼市的行情可能到10月份前后会出现变化。万科上述负责人表示,到10月份后,去年停工的项目一般都会重新开工,宏观经济上,金融海啸第二波可能到来,对房地产市场势必造成影响。
富通地产集团总裁黄文认为,2009年是房地产理性回归之年,楼市会逐步进入上升期。但房地产企业最困难的时候没有到来,房价依然存在下调压力。他引用数据说明,楼市2008年底见底,10月成交量开始恢复,近几个月出现较为明显的价量齐升态势�！拔颐锹嫉玫淖畹推骄考鄢鱿衷谌ツ�9月,约为9300元/平方米,而截止到日前,4月份均价已是1.2万元/平方米,楼价涨势明显�！钡莆亩�4月以后的走势表示担忧,“4月份因为价格上升,成交量有所减缓,截止到现在统计的数据仅3300套左右�！�
除了价格上扬外,黄文认为,经济层面的不乐观也是房地产最困难的时候还没有到来的原因之一。
金融�；挠跋煺谙蜃萆罘⒄�,世界经济举步维艰,金融�；对睹挥薪崾�。同时,中国经济走出低谷的指标还没有出现,今年中国经济不容乐观。未来一两年,企业的现金流将非常困难。
“房企的困难可能在未来几年,今年熬过了,还有明年,可能要到2011年才会好转�！被莆谋硎�。
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