解读3 法院支持差价的原因
姜春玲表示,法院之所以支持差价损失的赔偿,目的是为了让守约方受损的利益得到弥补,使其仍有能力购买到同区位、同类型的房屋!澳壳胺考劭梢运凳潜┱,房子升值带来的利益应该由谁来享受?我们认为应该由守约方、诚信方来享有。法院处理这种案件时遵循的基本原则是,不能让毁约方通过他的毁约行为获利,同时也不能让守约方因守约而受到损失。我们希望通过法院的审判,能够对双方的交易行为起到一个引导的作用!
“诚信原则是民事合同的帝王条款!背舴ㄔ好褚煌ジ涸鹑顺孪硎,法院要;さ恼巧埔馐卦挤降暮戏ɡ!笆卦挤降氖导仕鹗в卸啻,法院就要通过审判帮他把实际损失弥补上。我们认为,守约方的实际损失也就是房屋的差价损失!
解读4 如何确定房屋的现价值
在计算房屋差价时,房屋现价值的多少很关键,但往往双方当事人对这一点的认识相差甚远。
姜春玲表示,法庭在确定房屋现价值的时候,首先会让双方当事人进行合议,由原告方提出一个价格,如果被告方也认可的话,法庭便可以以合议结果作为依据。如果双方合议不成,法院可以向有关机关进行调查咨询,也可以委托有关部门进行鉴定。如果对于咨询的结果双方当事人有疑义,法院还可以进一步补充。在双方都认定的情况下,法院可以认可这份证据。如果当事人还不满意,可以依照鉴定程序,由双方共同选择一个鉴定机构,进行鉴定。最终确定一个合理的价格。
解读5 尚未取得产权证的房子能否出售
按照《城市房地产管理法》第38条的规定,没有取得产权证的房子不能买卖。在刘女士一案中,祁女士正是以此为由主张房屋买卖合同无效。而这一条款更成为许多房主反悔时的“挡箭牌”。
对于该条款的正确理解,陈晓东解释说,《城市房地产管理法》是一种行政管理性的规范,并不是民事上的禁止性规范,何况它还有一些补充性的条款。因此,只要是合法取得的房屋,即便尚未取得产权证,也不影响合同的效力。
法院认定合同有效,通常符合三个条件即可:第一,当事人出于自愿;第二,是当事人的真实意思表示;第三,不违反法律法规的强制性规定。
观点碰撞 赔偿数额应考虑多方因素
房屋差价赔偿究竟应否得到支持?这一点上,专家们普遍表现出的态度是赞同的。但在具体赔偿数字的确定上,他们认为,法院在判决支持差价赔偿的同时,也要参考多方面因素,以确定最为合理的赔偿数额。
二中院民一庭副庭长杨世军:
在卖方违约的情况下确定损失的数额,通常的做法是,守约方在相同的市场上找一个替代的商品,两个合同之间的差价作为参考的依据。朝阳法院用市场价格减去合同价格来确定赔偿数额的判决,基本上遵循了这一理论。
北京市道可特律师事务所主任刘光超:
当买房人没有支付全部房价款的时候,支持差价最重要的条件是,主张损失的一方应当完全履行了自己的合同义务,如果履行有瑕疵,或者虽然不是因其自己的过错导致,但结果却没有完全履行合同义务,对于他的期待利益也就是差价的损失应当给予一定的限制。这符合公平原则,法院判决支持房屋差价的损失应根据不同的情况考虑。
至于房屋差价的确定,建议采纳低限,这种做法较为稳妥。最好是借助中立的专业机构的评估。
北京市律师协会房地产专业委员会秘书长康铧:
我个人认为这样的赔偿数额有点高了。房屋差价完全可以作为当事人的期待利益考虑,但不是赔偿的惟一依据。在实际操作过程中,合同解除卖房人重新获得房产后,有可能遇到“有价无市”的局面。这种情形下,仍完全以差价作为既得利益的标准,有些显失公平。因为北京房地产市场价格的上涨有点超乎寻常,就连房地产业内人士都无法对房地产走势做出准确的判断,何况是普通的购房人。合同法第113条虽然规定损害赔偿包含期待利益,但对期待利益的范围也作了限制。法律并不支持无限高的期待利益,它的实现应建立在合理的基础上,应当是对方可以预见或者是应当预见到的。
必须具备两个条件才能支持完全差价赔偿:一是守约方完全履行了合同义务,且完全是由于违约方违约才导致合同不能履行;二是违约方因为违约已经实际获得了相当于差价的利益。最简单的标准就是违约方实际又将房屋出售,以其签订的合同价格计算差价损失。(张蕾)
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