- 业界探讨北京楼市走势：房价跌三成或是目标(2)
伟业我爱我家研究院总经理陈亮
“四季度或明年初楼市回升”
陈亮：冬天还没有完全到来，但是春天也不远了。我们的判断是：1-3个月内，即近期市场进入量跌、价下滑的状态。政策调控的主要目的是压价，而不是打量，但是首先要把量压下去。量跌之后，市场的走向会出现分化：或是进入低迷阶段，或是价格已经有所触底，进入自然反弹状态。这种“反弹”不是价量都达到一定的高度，而是进入一个相对健康的上升空间。
现在和2008年相比，最重要的区别是现在的流动性还是比较充裕的，很多的资金在寻找出口。我们正在做的调研显示，不管是代理项目还是二手房的看房者，大家都在考虑什么时候重新入市。乐观来说，应该是四季度末或者明年年初。
记者点评：有房的人还在观望，无房的人则在期待抄底。楼市的长期上涨已经改变了大家的心态，加剧了对房市的恐慌，反映到市场上就是跟风。最近三个月大家应该会跟风不买，如果到了四季度，房价不见明显松动，政策不再发力，跟风买房拉高房价的可能性就可能变成事实。
赛睿顾问董事长陈建明
“欧洲债务�；蛑抡咚砂蟆�
陈建明：上周后半周，由希腊所引发的欧洲债务�；坪跻蜒荼涑闪硪淮谓鹑诜绫�。假如这一�；绦泳�，真的导致世界经济二次探底，那么摆在中国经济面前的一定还是保增长、保就业的问题。在过去20多天的时间内，中国楼市在严格的调控政策下，几乎休克，尤其是一线城市。这种趋势如果得以延续，甚至房价下跌成为主导趋势，那么关联行业萎靡，对于中国经济稳健运行将是严峻的挑战。
我个人认为如果欧洲�；偌泳�，中国楼市调控政策至少存在松绑的可能性。
记者点评：美国经济�；贾铝酥泄�2009年对楼市的“特别关照”。这一次呢？下半年宏观经济的承受能力会如何，尚待观察。
【观察家】
北京房协副秘书长陈志
“开发商要准备过长冬”
北京房协副秘书长陈志在新京报传媒主办的《房地产世界》创刊仪式上表示，房产调控政策出台后，一夜之间楼市的供求关系出现了一个逆转，但楼盘降价不会很快�！按泳妹媪俚奈侍夂头康夭拿裆沽纯�，当前的楼市调控的压力是中央和地方必须承受的，开发商要准备过一个漫长的冬天�！�
陈志认为，“这次调整中央和地方是一定要调到位的。过去多次的政策调整都有地方不作为或者推诿。而这次把政策做得这么彻底，地方政府已经没有空子可钻了”。陈志表示，北京把所有的“选项”做足了，也是对中央的一个表态。政策是刚刚开始，会持续很长的时间。
他认为，楼市的调控不足以导致市场担心的中国经济崩盘问题，但肯定会有压力。银行对30%左右的房价下调幅度是有风险承受能力的。从长远和大局来看，现在的调控就应该是必须要付出的代价，也是地方政府必须要承受的。陈志还表示，这次调控剑指炒房者，把过去炒房的资金困在楼市里。如果这些资金从楼市出来，今后的房价谁来接是一个很棘手的问题，如果再投向其他的领域，炒作农产品，像去年的大蒜、辣椒一样，对通胀是巨大的威胁。
陈志特别指出，现在的房价应该从民生的层面考虑，调控将会持续较长的时间，将会是相对漫长的冬天，去年拿下“地王”的企业会面临较大的困难；尽管大家都在担心土地供应，但是政府其实非常清楚，开发商手里持有的土地的量并不少，需要给开发商提一个醒：现在应该早谋，早断。因为现在的问题在于更严厉的政策，如物业持有环节税收、遗产税等政策什么时候出台，不存在政策不出来的问题。
本版采写/本报记者 张家齐
猜想
对于一些楼盘的打折促销，不少买房人并不买账�！霸丛ぜ�27000元，现在开发商要清盘，就定在21000元了�！背舯甭芬宦ヅ淌勐ピ备嫠呒钦�，周六开盘，“现在能选上房”。
受新政调控影响，越来越多的购房人选择观望。多位购房人向记者表示，政策调控的威力尚未完全显现。多数开发商仍然坚挺着房价，“政府也许会有后续政策促使房价下跌�！庇氪送�，恒大在全国范围内8.5折促销也给了不少买房人信心。
哪些区域、哪些楼盘将迎合买房人的期待，通过实质性降价打动买房人？
“郊区�！币晃谎肫蟊尘胺科蟾涸鹑吮硎�，郊区土地供应量大、楼盘竞争激烈，且前期涨价幅度比较大，“即使降价，开发商也能承受，依然有利可图”。在他看来，城区楼盘抗跌性较强。
而另一位业内人士则认为，受调控政策影响，不排除标杆企业选择城区楼盘降价，做出明确姿态的可能性�！俺乔ヅ坦刈⒍雀�，客户认可度高，一旦房企确定降价并一次到位，可以给企业带来较好的经济效益和社会反响。像上一轮调控时的美利山、冠城名敦道�！倍杂谀男┞ヅ炭赡艹晌旮似笠档牧旖德ヅ�，他表示不便预测。
本版采写/本报记者 张旭
搜房网监控显示，北京已有10个楼盘率先降价
“每平米降三千，北京10大楼盘价格率先松口�！备菟逊客屡淌菁嗫刂行南允�，包括京贸国际城等楼盘在内，北京已有10个楼盘率先降价。如某项目4月8日均价为27000元/平米，现在均价为25000元/平米。京贸国际城4月21日均价为26800元/平米，现均价26000元/平米。
而在部分楼盘，特别是前期房价涨速较快的区域，区域房价松动更为明显。
“通州区地铁线附近楼盘成交价不到16000元/平米�！比涨�，一位购房人这样告诉记者。和通州前期房价暴涨，部分楼盘报价甚至达到28000元-29000元/平米相比，通州房价已出现明显的松动迹象。
记者了解到，买房人所称的楼盘为九棵树站楼盘附近的一楼盘。北京市房地产交易管理网显示，该项目5月2日取得预售证，截至5月13日，成交均价为15791元/平米。记者从售楼处获悉，该项目开盘价为17000元/平米，买房人可享受一次性付款9.5折、首付70%9.7折、首付50%9.9折的优惠。然而通过计算可以发现，即使按照9.5折计算，均价应为16150元/平米。而成交均价显示为15791元/平米，这说明楼盘销售过程中还有更大的优惠。
而在此前，通州在售项目包括海棠湾、京贸国际城、珠江拉维家园等报价都在每平米23000元乃至25000元以上。在房地产交易管理网上，珠江拉维家园新一期房源公布每套房源价格前，显示的拟售价格为19000元/平米。
一楼盘营销负责人告诉记者，受北京“一房一价”政策的影响，现在开发商在申请预售证时往往倾向于先抬高报价，以预留打折促销的空间。
据记者了解，大兴、房山以及部分城区楼盘也都在不断调低开盘预期。万科副总裁毛大庆日前表示，万科在北京新入市的项目，如房山长阳半岛，也会调低入市价格预期，合理定价。
变相降价 打折幅度越来越大
北六环一项目全款8.8折优惠，另有两项目全款9折
在不少楼盘预留打折空间的同时，打折已经在北京不少楼盘出现，且打折幅度比以往明显加大。
“均价24000元，全款每平米减2000元，首付70%减1200元，首付50%减500元�！蔽挥谕ㄖ萸腒2·海棠湾项目售楼员告诉记者，项目正在实行梯级打折优惠。
“每平米减2000元实际上就是降价�！币晃徊辉妇呙囊的谌耸扛嫠呒钦�，对于开发商来说，“降价”的提法较为敏感，容易引起比较大反响，因此往往选择以打折优惠的方式，来实现事实上的降价，吸引买房人。
相对于新政前一般9.5折以内的优惠，最近楼盘整体打折的幅度明显加大。记者从位于北六环的湾流汇别墅售楼处了解到，双拼产品开盘均价是18000元-19000元，全款可以享受8.8折优惠，“让价幅度降到底限，接近成本价出手，尽快清盘”。同时，来自有关网络统计数据显示，位于海淀区的缘溪堂一次性付款享受9折优惠，按揭享受9.5折优惠；位于昌平区的高教新城一次性付款享受9折优惠。
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【编辑:梁丽霞】 |
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