- 房地产调控重拳之下有期待 拐点形成不容置疑
话题缘起4月15日,国务院公布新一轮遏制部分城市房价过快上涨的新政(被称为新“国四条”),17日,国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号,被称为新版“国十条”),随后短短几天,各部委围绕10号文精神密集出台具体政策,均剑指疯涨的房价,尽力给楼市降温。本次对楼市的宏观调控频率之密、力度之大、涉及面之广前所未有,堪称史上最严厉的房地产宏观调控。那么,国家宏观调控的重拳能否挤出楼市泡沫?疯涨的房价是否得以遏制?如何让这一系列的宏观调控措施得到更有效的实行?我们特约专家发表看法。
利益博弈结果才是调控效果的关键
4月17日,国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号文件),规格高,定位准,力度大,体现出政府遏制房价过快上涨的坚定决心,必将给目前房地产市场带来重大的影响。
规格高———第一次以国务院名义专门针对遏制房价发文
在10号文之前,自1994年以来,以国务院名义直接下发有关住房、房地产业的相关文件一共只有4个:1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发(1994)43号),提出要建立与我国社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化,由此启动了我国住房体制改革；1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》(国发[1998]23号),政策主旋律是“市场化”,成为我国十多年来房地产市场化改革政策的引擎；2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号),提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”,进一步坚定了我国房地产市场化的发展方向；2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号),充分强调了政府在住房领域的公共服务与社会保障职能。
1994年、1998年以及2003年的文件都是体制层面的重要文件,2007年的24号文和刚刚出台的10号文则都是在坚持房地产业市场化发展的大背景下,针对房地产业发展中出现的问题而专门出台的,24号文强调的是政府的保障职能,10号文则是针对市场上的高房价,虽然各自体现了不同的侧重点,但均剑指房地产的“市场失灵”。
值得一提的是,此次10号文出台,是第一次以国务院的名义专门针对遏制房价发文,足以体现政府对部分城市房价过快上涨的高度重视。
定位准———坚决打击炒房投机者
10号文针对的是“部分城市”以及房价的“过快上涨”,这为调控定下了精确的范围和目标。从内容来看,虽然10号文是对各部委以及各地方政府的指导性文件,但也不遗余力地针对不合理住房需求提出调控手段,如对贷款首付款、贷款利率提出具体要求,这在以往以国务院名义下发的住房相关文件中是鲜见的。又如通过对购房套数、异地购房作出限制,在抑制住房不合理需求上继续下功夫,并围绕增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设以及加强市场监管,四管齐下,重拳出击,目的只有一个:准确定位房地产市场中的调控对象,坚决打击炒房投机者。传达的信息也只有一个:在多次遭遇房价越调越涨的尴尬后,这次“狼真的来了”。
力度大———短时间内各部委围绕10号文精神密集出台具体政策
从4月14日国务院常务会议,到4月17日10号文出台,短短几天时间内,各部委围绕10号文精神纷纷出台具体政策:20日,住房与城乡建设部要求各地要严格商品住房预售许可管理,未获预售许可项目的开发商不得收取订金,不得分层、分单元办理预售许可；商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名。同日,审计署发布2010年第六号审计公告,数据显示,多个市县土地专项资金管理不规范,并仍然存在违规征地、以租代征土地、违规协议出让工业和经营性用地等违规问题,矛头直指地方政府；保监会重申险资投资不动产的“三不”原则。21日,银监会官员表示,第二套住房认定标准以房屋数量为准、以家庭为单位,这与此前执行的二套房以贷款记录判定的标准出现了根本性的变化。也是同日,央行罕见地就单个季度发布金融机构贷款投向报告。22日,国土资源部土地利用管理司司长强调,土地招拍挂出让制度正在研究完善,目前在全国一些城市已启动试点。
各部门如此迅速、密集地出台房地产调控的相关政策,动作之快、力度之大,在历次房地产调控中是少有的。10号文出台后,整个房地产市场已迅速有了反应,房地产股票愁云惨淡,房地产市场观望气氛明显,二手房市场供应明显增加。至于调控目标是否能够真正达到,还要看后期地方政府出台相关政策细则的情况以及政策的落实情况。毕竟,地方政府历来更多地把住房问题看成是经济问题、GDP的问题。中央政府和地方政府利益的博弈结果,才是调控效果的关键所在。(北京师范大学房地产研究中心 张健铭)
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