- 楼市优惠倒计时 二手房投资年关遭遇困局(2)
房贷利率上调影响买卖心理
去年10月，央行便动用利率“杠杆”应对金融�；碌穆ナ械兔�。宣布从2008年10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
首付门槛和“供房”成本的双双降低极大刺激了楼市的投资需求。2009年第二季度开始，一线城市商品房呈现出价量齐涨的局面。到第三季度结束，全国房价整体水平已经超过了2007年峰值。
不过随着楼市投资过热导致泡沫重现，银行也开始亮出信贷收紧信号。记者日前获悉：中国建设银行总行已经对全国分行提出的统一要求：只有首付四成以上才能享受到7折利率优惠；首付两成利率只能打8.5折。
房贷利率上涨究竟会增加多少“供房”成本？以一笔20年期总额60万元的房贷为例： 8.5折与7折房贷优惠利率相比，月还款额将会上涨290.3元，总利息差额增加69671.23元。
“其实10余万元的成本分摊到20年并不算多，利率上调更多是一种政策信号�！北本┠铣悄诚钅靠⑸叹透嫠呒钦�，宏观政策面的收紧最能影响买卖双方的心理。
在二手房市场，记者通过走访北四环中大恒基、21世纪不动产、我爱我家等多家门店了解到：很多之前坐地起价的业主都已经开始“松口”。例如和北苑家园一套总价约100万元的房子，议价空间能达到5万元甚至10万元。而此前，想让房主“让利”5000元都不是件易事。
美联物业市场研究部统计显示：今年上半年北京二手房价格上涨接近40%。8月更是达到了12420元/平方米的顶峰价格。但从9月开始价格开始出现下滑迹象，而10月上半月二手房成交均价已经比9月上半月均价下跌了3.47%。
银行此时收紧房贷无疑让房价失去了上升动力。21世纪不动产分析师孟奇认为，房价已呈下滑趋势，并从郊区开始逐渐向内环蔓延。大户型受到的影响首当其冲，有可能在今后几个月的时间下跌到今年四五月的水平，即降幅为10%至20%之间。
与此同时，不少购房者也在期待楼市出现新一轮的调整。近日某门户网站调查显示：16%的受访者倾向于尽快出手买房，不能错过政策优惠；28%倾向于观望，等到有确切消息出来再说；高达55%的受访者选择近期不出手，他们认为政策优惠结束可能使房价下跌，折扣重现。
甩卖与惜售：5年成为分水岭
和房贷利率这样“潜移默化”影响楼市的调控手段不同，另一条即将宣告终结的优惠政策更牵动买卖双方的神经。
2008年12月20日，国务院办公厅颁布了减免住房转让营业税的新政策，将营业税的征收范围从证满5年改至证满两年，征收标准由评估价全额的5.5%改为按买卖差价征收5.5%。公告中也特别注明“以上政策暂定执行至2009年12月31日”。
二手房交易税费包括契税、个人所得税和营业税等几部分。其中营业税不仅比重大，而且直指短期炒房行为。在营业税减免后，让“领证”(按共有住宅买卖契约、拆迁安置协议、房款缴付日期、契税缴纳日期和产权证办理日期等最早日期计算)不足5年却超2年的“准新房”交易成本大大缩减，刺激效果十分明显。
随着终止日期的临近，不少中介公司纷纷打起营业税减免倒计时的牌子，这让购房者和5年内的房主忙活起来。按照普通住房原营业税政策，个人购买未满5年(含5年)的普通住宅对外销售时，按照实际成交价全额征收5.5%营业税。
“利息和税加起来肯定要多付很多钱，所以还是尽快买的好�！闭潜ё糯钌稀澳┌喑怠钡男睦�，上文提及的王力才会在此时坚定出手。
以王力买下的近120万元的房屋为例：该房是房主在2005年签订购房合同。按目前的优惠政策并不需交纳营业税。而一旦政策终止，该房屋便须交纳营业税，费用为成交价的5.5%，即6.6万元。
虽然营业税名义上是向出售者征收，但是房屋营业税实行的4年中都是转嫁给购房者。因此一旦该项优惠政策按时终止，购房者必然将增加5.5%购房成本。
和被分摊的房贷利率相比，数万元的营业税可谓是“真金白银”�！奥舴降Ｐ挠呕萑∠蠓孔勇舨簧虾眉矍�；买房人担心营业税恢复后自己要多掏冤枉钱�！币晃恢薪槿耸勘硎�，营业税减免政策的“倒计时效应”让不少近期有购房打算的买家纷纷朝前赶，这也造就了今冬二手市场的成交活跃。
然而并非人人都急着去赶营业税优惠的“末班车”。在多数二手房卖家急于“甩卖”，并纷纷在价格上“松口”之时，那些购房在5年以上的“老业主”大多惜售起来。
美联物业东四环某门店的一位业主在挂牌时，定价就高于市价5万多元，并且特别向业务人员交代：每过一个星期总价加1万元。这位业主之所以底气十足，就是因为自己的房子刚好超过“5年”的标准线。优惠政策终止后，要比其它“准新房”少交大笔的营业税。
据美联物业统计，目前登记挂牌房源中，5年以上的业主超过80%坚持价格，有30%左右的业主选择了提价，甚至部分业主选择了直接提价10万元以上。而5年以内的业主特别是两年内的房源，大部分选择了可以议价，2至5年间的房源议价空间基本在2%~3%，而两年内的房源议价空间则高达3%~5%。 （朱艺）
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