- 专家称商品房存量房消化需时日 涨价可能性不大
成交量、涨幅大幅上涨
刚性需求释放带动成交回暖
房地产市场又出现了热闹景象。
3月30日中午，位于北京市朝阳区石佛营东里的朝阳区房屋登记发证大厅里，前来办理二手房过户登记的人群熙熙攘攘，排队的号码已经发到156号。
排在105号的覃先生下午有急事，他四处询问，希望能花100元从别人手里买一个“上午能办的号”�！拔胰ツ�9月也来过一次，没怎么排队，没想到今天会有这么多人�！甭反蠛沟鸟壬�。
经常陪客户来办理过户的房产中介老冯告诉记者，去年楼市低迷，过户大厅也比前几年冷清许多�！按�1月份开始，买二手房的人明显多起来了，现在这场面跟2007年下半年最火爆的时候差不多�！崩戏氡救说囊导ㄒ脖热ツ甏笥衅鹕�，“春节以后一个多月，已经卖了4套二手房�！�
今年一季度，北京住宅市场成交量出现回升，二手房市场回暖尤其明显。来自北京市房地产交易管理网的数据显示，截至2009年3月28日，北京市二手房成交量已超过3.4万套，一季度同比增幅超过100%，而去年全年的签约量仅7.4万套。交易量和增幅双双创历史新高。同期，期房签约量超过2.5万套，同比增加近八成。
今年以来，全国一线城市住宅市场交易量均开始有了起色，回暖迹象明显。数据显示，上海整个3月成交量约140万平方米，接近2007年11月楼市顶点时的成交量。南京3月商品房日均销售量超过250套，同比增长近10%。广州、福州、杭州、成都、长沙、哈尔滨、重庆等地房产交易量同比都明显增加。
调查显示，近3个月北京单套二手房平均交易面积已经从2年前的110平方米下降到85平方米，首次置业的购房人占据了整体交易量的68%。一手房市场上，能更多享受政策优惠的90平方米以下住房也更受欢迎。不难发现，经过长达一年多的僵持和观望，刚性需求逐渐释放，成为本轮成交量回暖的最大动力。但业界认为，这部分需求经过一段时间释放后，会逐渐回归到一个相对低点。
房价下降，交易持有成本降低
政策对购房者的支持开始见效
业内人士普遍认为，明显的降价是刚性需求释放的最主要原因。
国家发改委每月公布的数据显示，70个大中城市房价同比涨幅从2008年初开始逐月回落，12月份出现自2005年7月以来首次同比下降�；繁燃鄹翊�8月份变为负增长，下降速度不断加快。今年2月，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点，环比下降0.2%。
微观层面，前段时间受岁末年初资金压力大的影响，开发商普遍采取了力度较大的降价促销措施，激发了购房者的购房愿望。
政策面不断“出拳”，也给了购房者更多支持。去年10月份以来，伴随着央行连续5次降息，中央和各地出台了一系列旨在鼓励住房消费、促进房地产市场健康发展的政策。如将住房贷款利率的下限扩大为基准利率的0.7倍，下调最低首付款比例，减免交易税费，并适度放宽了二套房的信贷政策等，使房产交易成本和持有成本均明显下降。
“利息和税费的降低，压缩了银行的利润和政府的税收，把实惠都给了购房者。其实也是房价的变相下降�！被都抛懿萌沃厩吭凇袄志哟葱路寤帷鄙细嫠呒钦撸骸坝捎谟邓暗冉灰姿胺鸭趺獾恼哂呕葜挥幸荒�，促使二手房市场供需两旺，短期内交易量大幅上涨�！�
地方政府结合各地实际，出台了一些更“大胆”也更具实效的措施，对交易量的刺激立竿见影。如长沙、南昌、常州等地暂停经济适用房建设，以现金补贴支持老百姓购买商品房。北京、重庆等地政府直接回购存量商品房用作保障性住房�；褂幸恍┑厍敌泄悍柯浠У日�，对销售都起到了一定的推动作用。
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