新开工项目仍处冰点
存货“走量”已经开始,而新开工面积、施工面积、竣工面积及土地购置面积仍然处于冰冻状态。
国家信息中心的一份经济预测报告显示,全国商品房当月新开工面积自去年7月份就出现了负增长,今年年1至2月的全国土地购置面积同比下降了30%、土地开发完成面积同比下降了15.5%。
广东省房地产协会3月19日发布的2008年度市场分析报告称,2008年,商品房新开工面积同比出现负增长,下降幅度达到9.28%,为2003年以来的首次,特别是2008年第4季度,广东新开工面积只有1233.1万平方米,同比下降了38.97%,新开工面积降到了2003年以来的最低。
深圳市国土房管局信息披露,今年前2个月,深圳商品房和商品住宅施工面积分别为1944.55万平方米和1270.49万平方米,同比分别下降14.58%和21.41%。而商品房和商品住宅竣工面积分别为24.75万平方米和23.98万平方米,同比降幅分别高达58.04%和44.56%。
业内人士分析,按照房地产开发规律,商品房竣工面积实际上反映的是过去1年半左右的房地产开发情况。但考虑到2007年底曾有不少开发商故意放慢开发节奏,因此,今年1至2月的商品房竣工面积实际反映的是去年年初的开发情况。
当时,深圳开发商普遍放慢了开发脚步,使得今年前2个月竣工面积出现近六成的大幅下降,这也直接影响了近期释放给市场的新增供应量。数据显示,今年前2个月,深圳商品房和商品住宅批准预售面积仅36.47万平方米和34.3万平方米,同比分别减少43.68%和35.26%。
另据悉,今年前2个月深圳的商品房和商品住宅新开工面积分别为92.63万平方米和60.57万平方米,同比分别下降了22.49%和38.99%。而这又将影响未来市场的供应量。
行业投资的衰退成为2009房地产的一大隐忧。另一数据也在反映行业的这一趋势:从全国来看,2008年土地购置面积负增长9.4%,增速同比回落20%
对行业前景的“迷!庇跋炝丝⑸痰目⒔。万科年报显示,2009年新开工面积计划约403万平方米,比2008年实际完成数下调约23%?⒐っ婊苹619万平方米,比2008年竣工量增加约17%。
但万科表示,公司的开发节奏会根据市场形势的变化随时调整,一旦市场销售呈现出好转,公司随时可以增加新的开工面积。
总部也位于深圳的招商地产2009年的计划新开工面积仅130万平方米,同比下降35%。
“地产商都在熬,很多去年下半年以来没有拿地,没有新开工项目。他们想着保持良好的现金流度过目前的寒冬。新建项目的开动可能还需要一段时间!鄙鲜鋈谧示肀硎。
银行贷款松与不松
优质资产负债表的形成是地产商今年工作重点中的重点,而不能过于依赖银行。
“今年最关键的任务就是打造良好的资产负债,使得企业更好地活下去,等待市场的转机。这中间,如何让长期融资在负债比例中更高很重要!币簧鲜泄靖吖芨嫠呒钦。
以泛海建设为例,2008年年报显示,截至去年末,开发支出仅489万元,短期借款为0,长期借款较年初增长106.61%,达到35亿元左右。
泛海建设年报还指出,2009年,公司在北京、上海、深圳、杭州、武汉等地的项目将同步开发,资金需求在50亿元以上。目前,公司已获得中国建设银行78.6亿元的授信额度,所有借款将全部用于公司在北京、武汉、深圳的项目开发。此外,公司还将争取完成公司债发行计划。
记者从银行系统获得的消息显示,并非所有的开发商都如泛海建设这般“幸运”。
某国有商业银行深圳龙华支行公司业务部经理告诉记者,该行今年以来房地产贷款仅两笔,数额为3亿多元。相比去年几乎没有房地产放款而言,今年确实出现了松动,但是仍不敢轻举妄动!胺康夭怯械愀此占O罅,但后市如何,还很难把握!
据了解,该支行去年12月至今年1月的信贷是10亿元左右,其中对房企的投放占到约30%,而2、3月则几无放贷。该行持“优质客户,优质项目”的原则进行放贷。对客户的考察主要依据净资产规模1.5亿元以上,资产负债率75%以内,有较丰富的历史开发经验。至于项目,则会考察拿地成本是否低廉!爸行》科蠡故侨诓坏阶式,特别是依赖单一项目运作的房企!备靡滴窬肀硎。
而一些拟上市公司则在银行融资渠道之外找寻借壳途径!拔颐潜纠醋急冈谙愀凵鲜,但是市道不好,去年没有成功。现在我们一边准备联交所的上市,一边也在看A股有没有合适的净壳资源!鄙钲谝坏夭鞠喙厝耸扛嫠呒钦。据记者了解,至少有两家深圳民营地产公司在寻找A股壳资源,以便实现迅速上市。
上述人士也表示,公司也感受到了银行对优质客户贷款的松动!耙郧,客户的按揭贷款银行会冻结我们使用,现在部分资金已经可以使用了!
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