资本金比例下调 房企今后“不差钱”——中新网
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    资本金比例下调 房企今后“不差钱”
2009年06月05日 08:05　来源：经济参考报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　经历了去年的行业低谷，许多“不差钱”的房企也深陷资金困境。幸运的是，不久前超预期的资本金比例下调，让钱紧的房地产商大大地松了一口气。同时，受到通胀预期加大的影响，刚性的住房需求开始向通胀预期下投资性需求转换。不少分析师认为，房地产行业年内将会反转，而综合实力强的大公司更是景气回升的先行者。

　　5月25日，国务院调低了部分产业固定资产投资项目资本金比例，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从此前的35%降低为20%，其他房地产开发项目降为30%。这一消息被广泛解读为“房地产开发商的重大利好”。

　　中金公司分析师白宏炜认为，这一政策有利于降低开发商的资金压力、推动房地产投资增速回升，有助于维持供求关系的稳定。1至4月全国的房地产投资增速同比仅增长4.9%，而新开工面积增速则下滑了15.6%，跌势较一季度未见明显改善，开发商投资意愿较低。而同时也造成房地产的上游行业，如建材、钢铁等需求的萎缩。随着资本金比例的下降，开发商资金压力将得到进一步缓解，房地产投资有望提升，也预示着经济复苏前景向好。

　　“这一政策表明中央将继续维持宽松的货币政策环境，对房地产整体也将以鼓励为主，这对房地产市场是一个极大的利好。因此，我们继续上调2009年房地产开工面积和投资增速的预测，2009年开工面积增速从-2.5%上调至0%，2009年房地产投资增速从9.8%上调至10.6%。2010年投资增速由11.3%上调至15.2%�！鄙暌蚬治鍪餮惚硎�。

　　申银万国的报告认为，房地产行业整体资金面将更为宽裕，大公司受益会更明显。一方面，杠杆的放大需要通过银行贷款来完成，大公司综合实力强，更受银行青睐。另一方面，在资金全面放松的情况下，土地获取能力和企业自身战略将决定企业发展速度快慢。大公司近几年扩张意愿更强烈，在这一轮调整中对市场变化的反映也更快，受益会更明显。

　　申银万国的报告预计，下调资本金比例的政策加大了房价上行的概率。一是，房地产及其它固定资产投资的逐步恢复，有利于经济的尽快回升，市场向好预期进一步明确；二是，开发商资金链进一步宽松，降价可能进一步减低。

　　民生证券的报告认为，这一政策对二级市场而言是利好。对于房地产行业而言，主要表现在房地产企业能够更容易获得银行信贷支持。这对于部分资金链偏紧的开发企业启动相关项目提供了政策支持。该政策短期内会对股价形成一定利好支撑，但目前银行对于房地产企业开发贷款依然偏谨慎，政策效果需要一定时间发挥效应。

　　对于通胀预期对房地产业的利好，联合证券的报告预测，未来三个季度内，房价将呈两个阶段的上涨，而随着这两个阶段转换的还有刚性需求到通胀预期下投资性需求的转换。

　　联合证券的报告认为，房价上涨的第一个阶段在于，去库存接近尾声，但新增供给由于受建筑周期的影响无法有效放大，导致供求关系由供大于求逆转为供小于求。这一阶段将有半年左右的时间，由今年二季度延续到三季度。而在房价上涨的第二个阶段，随着房价的持续上涨，对房价较为敏感的刚性需求的释放将受到抑制。但国内始自今年一季度的信贷超常规发放，已开始诱发对2010年的通胀预期。在宽信贷和低利率仍将维持的金融环境下，将释放出更多的投资性需求。投资性需求的释放，将对冲刚性需求的下降，从而使楼市的交易量并不至于因房价的上涨而出现大的回落。这一阶段将由今年的三季度开始到四季度。

　　申银万国表示，维持房地产行业“看好”评级，推荐两类公司。一类是龙头企业，包括金地、保利地产和万科，一是杠杆的加大对快周围的公司更为有利，其ROE水平能提到实持性提升；二是，房价上行对这类公司的毛利恢复作用更为明显，业绩弹性大。另一类是资源富裕类公司，如冠城大通、华侨城和泛海建设。

　　不过，联合证券分析师鱼晋华提醒投资者，迫于通胀的压力，国内宽信贷和低利率金融环境的结束，将成为当前楼市复苏的终结者。而通胀以何种方式到来，将决定未来信贷紧缩的力度和节奏，这也将决定楼市复苏的终结将以何种方式开始�；谡庖慌卸�，信贷政策何时发生实质性转向，将是对楼市风向判断的一个关键因素。

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【编辑:位宇祥】
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直隶巴人的原贴：
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