- 房贷压力测试“风险可控”业内：银行不宜太乐观
房地产调控新政出台之后，北京、上海、深圳一手房、二手房买卖市场均逐渐进入量价齐跌的冷清局面。
深圳新房市场降价已经由暗转明，渐成风潮，万科里城、万科清林径、金山碧海和十二橡树庄园四个深圳新盘近期同时降价，不少楼盘直降3000元至4000元/平方米。来自中原地产数据显示，5月国内京、津、沪、深、穗五大城市二手住宅成交量下滑至2007年以来最低点，二手住宅价格亦出现明显下跌。其中深圳和上海价格环比跌幅分别达到2.9%和2.5%，北京和广州跌幅分别为1.6%和1.5%。
压力测试的最大压力是利率
与此同时，各商业银行都在按监管部门的要求，对存量房贷进行压力测试，多家银行报告显示，目前房地产贷款风险基本可控，在房价下跌三成的极端情景下，银行信贷质量恶化程度并未超过警戒水平。但也有观点认为压力测试未考虑房地产对宏观经济的联动影响，测试结论偏于乐观。
一直以来，在监管机构主导下的银行压力测试给人的感觉颇为神秘。记者得到的一份房贷压力测试的内部报告显示，压力测试是在三种假设情景下对商业银行个人住房贷款、开发贷款、土地储备贷款以及房地产上下游贷款质量的迁徙情况进行检测。具体分为：轻度压力环境，即利率上浮27个基点，房价下跌10%；中度压力环境，即利率上升54个基点，房价下跌20%；重度压力环境，利率跳升108个基点，房价下跌三成。
消息人士透露，对个人住房贷款的测试，商业银行需要根据住房重估价格、借款人及其家庭收入支出情况等参数值，由分行按照当地的房市变动、借款人行为特征等具体因素进行测算。“要考虑在三种不同压力情景下，上升的贷款利率对借款人贷款月均还款额的影响，重新计算存量借款人的偿债能力，由银行根据经验值确定安全警戒线。”
房价跌三成不良率将跳升
记者从多家银行风控部门了解到，在轻度和中度的测试环境下，房价和利率的变动对银行房地产贷款的质量影响不大，而如果房价跌幅达到三成，利率上升108个基点，“这将为银行的资产质量带来一定的麻烦”。
上海银监局最新披露的数据显示，在沪主要中外资银行以2010年3月31日信贷数据为基准，对房地产相关贷款进行了压力测试。总体来看，压力情景下对银行业经营整体影响较小，即使房价下跌30%，银行贷款不良率也仅从1.04%升至1.41%。此外，在轻度、中度和重度压力情景下，个人住房贷款不良率将从0.36%的基准水平，分别升至0.58%、0.74%和1.58%。
某股份制银行高层表示，虽然在轻度和中度压力环境下，银行风险质量得到了很好的控制，但是压力测试结果显示，在房价下调30%、基准利率上浮108个基点的重度环境下，商业银行的房地产贷款不良率会出现较大幅度跃升。
不过，有专家指出，目前我们所采用的压力测试方法仅考虑房地产价格下降对房地产企业及个人违约率的影响，而实际由于房地产与宏观经济的高度相关性，房地产价格的波动几乎会对所有经济部门造成影响，但由于目前暂时缺乏对该部分影响的量化手段，故暂未考虑房地产价格下降对非房地产类经济部门造成的负面影响。这种情况可能会在一定程度上使压力测试的结论偏于乐观。
地方融资平台和房贷有较强联动性
在监管部门的要求下，商业银行开始紧锣密鼓地对地方政府融资平台和涉房贷款的风险排查和压力测试是分别进行的。而事实上，由于两者都与房地产纠结不清，一旦房地产市场出现较大幅度下跌，各个板块相互联动带来的系统性风险，就绝不是目前简单的单个项目排查可以评估出来的。
根据央行公布的数据，一季度，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增 8457亿元，季末余额比上年末高6.2个百分点。由此可以推算，截至一季度末，房地产贷款高达14.486万亿元，在45.37万亿元的本外币各项贷款余额中，占比高达31.9%。房价如果出现较大幅度的下跌，这部分贷款将直接受到影响。
此外，至2009年末，金融机构的地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元，由于前两年上马的一些项目还需提供后续贷款，这个数目还在继续增长。由于目前不少地方政府的财政收入过半以上来自“土地财政”，地方政府融资平台的还款能力也与房地产市场紧密相关，如果房价下跌，这部分贷款风险也将凸现。
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【编辑:林伟】 |
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