- 物业税能否从“空转”转为“实转”
物业税"空转"试点已经很多年了，此次推向全国的消息，是释放一个信号。从短期来看，管理层对于房地产市场近期房价上涨过猛过快有很多的担忧，希望通过物业税"空转"推向全国这样一种调控手段，调整市场预期，对于房价过快上涨将有一定的调节作用。
一石激起千层浪。近日，关于物业税“空转”将推广至全国的消息激起了社会各界的热议。尽管消息还未经证实，但市场的反应却出乎意料地剧烈。新年的第二个交易日，沪深股市大盘双双上涨，但众多房地产股却受这一消息袭击股价应声而落。
一直以来，在调控房价的各项建议中，物业税的呼声最高，这也被称为抑制投机的杀手锏，但始终千呼万唤不出来。实际上从2003年开始，财政部、国家税务总局就在北京、辽宁、重庆等10个省市进行模拟评税试点�！翱兆绷�6年之久后，在国家终于下定决心遏制房价过快上涨、打击投机的趋势下，物业税转为“实转”的脚步还有多远？
物业税开征还有多远？
“今年物业税从‘空转’转入‘实转’是有一定可能性的，但可能性有多大不好说”，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，第一，有可能把“空转”的范围扩大到全国或大部分城市；第二，试点的城市已经“空转”了六七年，已经积累了一套经验，各方面条件基本上趋于成熟，因此今年不排除有个别城市由“空转”变为“实转”。
而且，“今年是一个比较好的时间窗口”，杨红旭强调，现在国家提出遏制房价过快上涨，抑制投机，在这样一个背景之下，适时试点推出物业税“实转”时机比较好，“如果放在楼市比较低迷的时候，推出物业税对楼市反而是一种打压�！�
此前也有财政部官员表示，经过几年的“空转”试点，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。
不过在接受记者采访时，财政部财科所税收政策研究室主任张学诞对之前有媒体报道，财政部在2010年年初把物业税列入重点研究课题，交给他所在的处室执行的消息进行了澄清�！拔颐挥兴倒飧龌�，虽然目前一直在研究物业税，并在2007年由我们研究所提出一份报告，但是这个报告至今为止并未对外公布�！�
“我觉得物业税迟迟没有开征，是由于多方面因素造成的�！闭叛У徊浇馐�，从技术层面来说，物业税的实施没有太大问题。现在主要的问题是物业税真正要开始对普通购房者征收的话，会对他们造成一定的影响，如果短期内不能消除其所带来的负面影响，势必会带来一些不稳定的因素。
正是基于这个担忧，尽管物业税“空转”的省市有很多，但始终没有一个城市敢于第一个吃螃蟹。其间传出深圳要开始实施物业税，但是一直也没有动静。
天相投资顾问公司金融地产组的一名研究员对此表示了相同的观点。他认为，物业税2010年肯定不可能开征�！罢庵皇钦咝藕诺囊桓鍪头拧�。之所以做出这样的判断，该研究员的理由是技术上的障碍太多。此前多个省市试点“空转”已经很多年，目前向全国推广，将继续在全国“空转”几年，待技术逐渐成熟后，才有推出的可能。
而且，在政策面上，物业税一旦开征，由于其涉及面很广，将加重有产者负担。在国内经济回暖并未完全确立之前，政策上也会对此有所顾忌，因此更有可能在经济全面复苏、经济压力比较小的时候开征�！跋匀徽饨羌改曛蟮氖虑��！备醚芯吭鼻康�。
从物业税开征的效果来讲，业界已经讨论了好几年，其对于打击投机乃至投资需求的遏制作用毋庸置疑。但对整个楼市来讲，物业税开征与否的影响已经不仅限于是否挤出投机者制造的泡沫，将会触动整个市场主体的利益格局。同时在物业税的重锤高压之下，市场是否会反应过激、整个市场是否会受到打压也是个未知数，这也是物业税至今迟迟未出台的重要原因。
因此，中金公司房地产行业分析员白宏炜表示，物业税的开征，是以理清产权关系，建立一系列新的市场制度以及完善税收各环节为前提的。任何一个方面都是一个复杂的过程，需要经过反复讨论和验证�！八晕颐侨衔�，在短期内开征物业税的可能性不大�！�
此外，物业税要开征，除去技术上要具备条件外，还要解决一系列问题。其中最大的难点在于是否能解决重复征税的问题。购房者在购买住房时已经支付了土地出让金、土地增值税等多项税种，是否将住房所产生的所有税种统一纳入物业税，如何协调各纳税主体和利益主体之间的关系至今还没有定论，而且在征收的标准、房产价格评估以及自住型、投资性住房的界定、监管制度方面仍然存在很大分歧。
“如果这些基础工作做得不够，推出物业税就不太现实”，北京大学房地产研究所所长陈国强指出，物业税是一个系统工程，并且要走立法程序，现在有很多基础工作还未完成。比如在评估、资产透明度等方面，国内楼市与国外成熟市场差距还比较大。
对市场将产生多大影响？
尽管物业税开征还是天边隆隆的雷声，但在当前房价过快上涨势头仍未明显减缓的情况下，谁也判断不准哪天就会变成骤然的暴雨降临到购房者身上。这又会对楼市产生怎样的影响？
如果物业税开征，二手房市场首当其冲将受到影响。白宏炜分析，在开征物业税的短时间内，二手房供应将增长。征收物业税会将市场囤积的二套及二套以上的房源挤出来，对二手房市场的价格将形成下行压力。
而反观我国楼市近几年的发展历程，由于住房方面的税收集中于交易、流转环节，持有环节的成本很少，导致市场产生了大量的投机获利行为。许多购房者都有买房升值、倒手获利的心态，这也使得一部分住房资源集中在投资炒房者手中，各地居高不下的空置率说明这种住房资源分配方式的效率并不高。
据调查，京沪深等一线城市的许多楼盘空置率甚至达到50%。而物业税是根据房产持有者占有国家资源的多少来征收的，正是增加了投机性购房者的持有成本，可以说是把住了市场投机性需求膨胀的命门。
“从短期来看，住宅市场价格将因为短期二手房供应的增加而下降”，白宏炜分析，“我们估计目前市面上的二套房及以上的囤积量占市场供应总体的10%左右”。如果这些房源全部释放，二手房市场会在短时间内增加大约10%左右的房源。而基于出售的迫切性，炒房者更有可能会以市场折扣价出让，这样就会进一步打压二手房市场的房价。相应地一手房市场也会受到波动。
目前业界普遍预期物业税的实施是逐步的，那么相应地房价的调整也会经历一个过程�！熬咛宓募鄹裣滦蟹热【鲇诠┯τ胄枨蟮募鄹竦�。从中长期来看，物业税增收提高了居民持有成本，从而对房价有抑制作用”，白宏炜表示，如果按照1%的税费，征税后房价将理论上下降15%到20%，房价同时还要受到市场供需影响；另外由于对多套住房、高端商品房税率较高，所以推行物业税短期内将逼迫炒房者抛售存房，从而增加房源供应，打压高端商品房需求，房价也将被迫下降。
陈国强也认为，之前北京深圳等多个城市物业税“空转”试点已经很多年了，此次推向全国的消息，是释放一个信号�！按佣唐诶纯�，管理层对于房地产市场近期房价上涨过猛过快有很多的担忧，希望通过物业税‘空转’推向全国这样一种调控手段，调整市场预期，对于房价过快上涨将有一定的调节作用�！�
从中长期来看，物业税则是税制的一种变革，其推出是一种制度建设与优化，而不单单跟房地产有关，涉及的面比较广，包括地方政府在内的各方利益主体牵涉其中，将会影响市场各方的预期�！暗绻匀唤鼋鍪恰兆�，那么更多的是一种心理层面的影响”，陈国强表示，对于自住性住房者影响并不大，而投资投机性需求反而有比较大的心理压力。而将来实施的话，持有成本将大大增加，对投资投机的抑制将会变成实质性的。
物业税会以什么方式开征？
在政府对楼市采取了几项密集的调控措施后，推出物业税的呼声渐高。那么步伐是否就此能加快？
记者注意到，在房价疯狂上涨的2009年，对于物业税的提法已比以前明显增多。2009年5月，国务院发布的《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》明确提出，要深化房地产税制改革，研究开征物业税。
“物业税开征确实面临着很多困难”，杨红旭指出，但任何一项改革都必然面临很多矛盾，不能说有矛盾就不改革，“改革可以一步一步走，但实质性地迈出第一步非常关键�！�
我们看到，尽管国家的政策已经掉头转向，各地的楼市也做出了反应，但是政策的实施效果目前还没有传导到房价上。统计显示，2010年新年前两天北京市二手住宅网签数仅为30套，这一数字同比2009年和2008年的48套和93套，分别下降了37.5%和67.7%。而广州楼市在这两天里共成交了247套住房，比去年同期减少40%。
但各地的房价仍没有明显下滑的趋势。目前出台的政策是否能如预期般真正遏制房价过快上涨，目前还不得而知�！岸镆邓笆嵌糁品考酃焐险堑挠行Х绞�，不仅仅是一个短期调控的方式，而是一个长期税制改革的问题，长远来看，都是一项对抑制楼市投机有好处的改革�！毖詈煨袼�。
社科院金融研究所博士后研究员沈可挺也指出，物业税出台有利于调整房地产市场的房屋供应结构�！跋衷凇兆诵械奈镆邓�，首先提出来的就是对商业用房和高端住宅，一般的普通住宅，不在这个征收系列�！�
“而未来即使普通住宅纳入物业税征收范围，税率上也会有很大的差别”，沈可挺预期，美国政府现在的做法就是，认定高端住宅征收的税率要高�！拔侍馐瞧胀ㄗ≌跹隙�，税率应该如何设定，但这是后一步的事情�！�
杨红旭也预测，物业税的开征应该有一个渐进的过程�？冀锥嗡盎隙ū冉闲�，税率也比较低，顺序是先商用房后住宅，最先可能是高档住宅�！凹词故瞧胀ㄗ≌�，也可以再分类，根据档次、户型面积、家庭收入情况、个人拥有住房的套数等因素确定不同的税率，甚至像国外那样，对部分特殊房屋免征�！�
有专家进一步指出，如果按照这一预期步骤开征物业税，那么房地产开发商在产品结构上应该进行相应地调整。
“物业税开征实际有影响的是原来那些要投资高端住宅的人”，沈可挺对记者说，这样的话，开发商就要考虑高端住宅真正的市场到底有多大，就能从供给层面上改变市场产品的结构。
据了解，在进入2009年四季度后，北京、上海等一线城市位于优越地段的高端住宅项目尤为投资者所追捧，而众多开发商也有继续大规�？⒏叨俗≌囊庠��！暗绻镆邓罢魇找院�，购房者会考虑真正的拥有成本，在投资时就会犹豫，开发商也会考虑将高端住房转向普通住房，调整的效果要看税收政策的差异化有多大�！� （李文龙赵洋杨洋）
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