- 调控政策进入“深水区” 房贷操作尚须规范
在2009年的经济复苏中，房地产行业可谓扮演了“救世主”角色，成为回暖时间早、库存消化充分、量价配合良好的行业之一。与此同时，房地产市场交投活跃，“涨势”不断。
如果说，宽松的、刺激性的政策环境和银行的“慷慨”放贷是助推房地产市场上涨的重要因素，那么，近期频繁出台的房地产调控政策则标志着决策层开始着手遏制楼市“过热”，而其中重要手段就是严格控制房地产贷款。采访中多位专家表示，目前调控政策已经进入“深水区”，房地产信贷风险也越来越多地被商业银行所关注。但记者在采访中发现，各家银行在房贷上的具体操作存在含糊不清的情形，调控效果亦待进一步观察。
国家统计局最新数据显示，2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11294亿元，增长48.5%；在其他资金中，个人按揭贷款8403亿元，大幅增长116.2%�？杉�，仅国内贷款和个人按揭贷款两项，银行贷款的比重就达到了34.48%，占比超过三分之一。
“从银行业总体情况来看，2009年，开发贷款在银行新增贷款中占比约15%，个人按揭贷款占比约20%，除此之外，还有相当一部分贷款是以房产作为抵押，这样算来，银行至少有一半的贷款与房地产行业有关�！币晃还煞葜埔行糯棵湃耸恐赋�，信贷资金大量进入房地产市场，房价产生泡沫，商业银行房地产贷款的不良贷款率将可能同步上升。
对于房价快速上涨带来的资产泡沫和房地产贷款风险的不断暴露，监管部门始终予以高度关注。
1月21日，银监会主席刘明康对外界表示，银监会去年以来一直控制信贷增长规模，密切跟踪贷款发放可能导致的信用风险，其中包括地方融资平台和房地产贷款，及时发出预警，提醒银行关注突出风险。
事实上，近期从中央层面发出的一系列房地产调控政策已被多数市场人士认为是政策“转向”的信号。其中，“国四条”、“国十一条”相继出台，提出了包括营业税调整、保障性住房供应、差别化信贷政策等一系列调控措施。
“目前开发贷款的确有收紧迹象�！币晃还幸行糯棵湃耸扛嫠呒钦�，政策的趋紧会使银行更加注重对房地产行业的信贷结构优化和调整，向信誉良好、资质齐全的企业和项目倾斜，而投机意图明显的房地产开发企业今年将很难获得银行贷款。
银行人士的说法也在开发商处得到了证实�；笾玫匾晃桓吖茉诓煞弥斜硎�，2009年大的开发商销售情况很好，而小的开发商也在信贷宽松的环境下顺利过冬。现在拿地主要是央企之类的大型开发商，他们也容易从银行得到贷款。
除了严格审查开发商资质外，银行控制开发贷款风险的另一重要方面就是严防房地产企业对贷款资金的滥用。为了避免滥用，“发放一笔贷款后，银行会特别注重对开发商的工程进度、房产质量的调查和监督，并且全程派专人对资金流向进行实地调查、严格监督其信贷资金的运用�！泵裆械夭鹑谑乱挡孔芫硌钬菇樯芩�。
杨毓同时表示，银行在控制这个环节的风险之前，需要看准项目的前景，在发放贷款前尽量降低贷款项目出现开发期烂尾的风险。项目烂尾的原因是项目的现金流断裂，引起项目现金流断裂的原因主要是资金投入预算不够和销售回款不足。所以银行进行贷款的时候，必须严格审查商业计划书，判断项目的市场前景，降低项目烂尾而产生的坏账风险。
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