社科院专家易宪容：当前房地产价格已非常离谱——中新网
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    社科院专家易宪容：当前房地产价格已非常离谱
2009年07月15日 10:18　来源：金融时报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　在2008年9月至10月，当房地产的销售迅速下降，住房空置率越来越高的时候，房地产开发商及相应的协会就在大叫，房地产市场要垮掉了，中国经济要垮掉了，因此政府赶快救之，否则中国经济将万劫不复。但是，尽管如此，房地产开发商却没有按市场法则出牌，让过多的住房降价销售，而是一方面大叫住房销售不畅会引起经济有多大的风险，另一方面就是把房价顶在天花板不降价销售，只要求政府出台各种房地产优惠政策来救房地产。

　　但是，真的没有想到，国内的房地产市场突然繁荣起来，而且按照房地产开发商及各地政府房管部门发布的数据，房地产的繁荣不是一般的繁荣，而是超过了2007年房地产泡沫四起时的繁荣。住房销售的迅速增长、房价的快速飚升、一块又一块所谓拍卖土地的“地王”出现，国内房地产市场又出现了前所未有的繁荣局面，甚至于不少地方房地产泡沫又开始泛滥。试想，无论是从当前国内外的经济形势来说，还是从房地产市场本身的内在发展逻辑来说，这种现象出现不仅与市场的现实性相悖，也与市场逻辑的内在性相悖。

　　从市场的现实性来说，到目前为止，尽管美国及全世界的金融市场开始稳定，但衰退在短期内是无法恢复的，美国是这样，欧洲其他国家也如此。由于全球经济处于严重的衰退之中，不仅全球许多地方的房地产市场价格仍然处于下跌通道中，而且全球的进出口贸易急剧萎缩。由于中国经济对外依赖程度达到70%以上，因此全球进出口贸易严重萎缩一定会影响到国内各行各业，特别是会影响中国东南沿海最发达的经济地区及早几年发展最快的行业，比如钢铁等行业。因此，这些行业出现周期性调整也是自然。但是，当国内不少行业都在进行周期性的调整时，国内房地产市场突然好转甚至出现价格快速上升，不少地方又出现房地产泡沫，这种现象完全是不可思议的。

　　还有，按照房地产市场的内在逻辑，房地产不仅是不动产，而且是一个十分分散的市场。在房地产市场，由于它的不动性，因此，全国的房地产市场被分割成无数个不同的市场。在这些无数个分割的市场，其价格是相当不同的，根本不可能形成全国统一的价格。因此，在全国无数个房地产市场，其价格波动的关联性不大，更无法出现全国房地产市场价格同时上涨或同时下跌。

　　再就是，房地产市场的交易与股市的交易完全不同，股市交易由于同一品种不同价格在同一平台集合竞价，因此，在交易中，股市价格快速上涨与下跌是十分平常的事情�？梢运等绻皇侵泄墒猩瓒思鄹裆险腔蛳碌拗频姆�，那么这种价格上涨或下跌的幅度一定会巨大，比如香港的股市。但是房地产市场的交易情况则不是这样，房地产市场不仅具有分割性，而且市场交易完全是无数个分散个体组成，房地产市场要形成统一的价格是不容易的。因此，房地产市场的价格无论是上涨还是下跌，都有一个较长的持续性。房地产市场价格要想在短时间内大涨或大跌几乎不可能。不过，从市场内在逻辑上来看的不可能性则在国内房地产市场出现了。

　　我们再从所公布的房地产数据来看，1月至5月份房地产住宅销售达到10103亿元，同比增长幅度达到49%，但住宅销售最为核心的个人住房按揭贷款则只有1982亿元。对此数据，有分析员提出质疑，认为住宅销售的统计数据有造假之嫌，按照他的推算，住宅销售应该是在3000亿元左右。但是，对此相关部门信誓旦旦，认为他们所公布的数据是绝对准确的，根本就不可能造假。从他们的理由来看，住宅销售之所以如此增长快，是因为国内购买住宅者多以是一次性付款，根本就没有通过商业银行按揭贷款来购买住房。

　　但是，实际上这种反驳是苍白无力的。因为，就目前的情况来看，住宅作为一个家庭的高值商品，国内绝大多数家庭购买都是通过住房按揭贷款来进行的，如果没有住房按揭，绝大多数人是无法进入这样一个高价的房地产市场的(即使价格到合理的水平，国内许多家庭同样要通过住房按揭贷款来购买)�？梢运等绻挥懈鋈俗》堪唇掖�，不仅中国绝大多数家庭无法进入房地产市场，而且房地产市场繁荣也是不可能。因此，有经济分析员对这组数据质疑是正常的。

　　因为，从另外一个角度来看，住房按揭贷款的重要性十分明显。我们可以看到，从2007年9月央行、银监会联合发布关于房地产信贷政策的359号文件以来，房地产开发商及银行监管部门一直就在第二套住房信贷优惠政策上争议不休。在房地产开发商看来，他们希望取消第二套住房信贷政策限制，让更多的人能够利用商业银行金融杠杆进入房地产市场。事实上，只要第二套住房信贷优惠政策放松一点，立即就会出现大量的住房投资者进入房地产市场�？梢运�，最近不少一线住房价格快速飚升，就是不少地方突破第二套住房信贷优惠政策的结果。比如深圳，上半年的房价上涨近30%，完全是与不少投资者利用第二套住房优惠政策放松大量进入房市的结果。

　　而最近监管部门对第二套住房信贷优惠政策一落实，整个房地产马上出现销售下降的趋势。对于银行监管部门来说，要求执行第二套住房信贷政策，就在于把住房的投资与消费区分开，让住房的消费者能享受信贷政策的优惠，而让住房投资者购买住房则要按市场信贷来定价。其区分的目的就在于防止房地产市场产生泡沫�？杉喙懿棵哦陨桃狄幸挥幸�，房地产市场销售立即下降，也就说明当前房地产销售，个人住房按揭贷款是最为核心的杠杆。如果真的是个人有能力不通过银行金融杠杆购买住房，那么现行的第二套住房信贷政策变化(无论是放松还是收缩)对他们没有一点意义，因为这些购买住房者根本就不需要通过银行贷款进入房地产市场。

　　还有，别看在北京、上海等一些城市土地拍卖火热一片，但实际上今年1月至5月份，房地产开发购置土地的面积同比严重负增长为28.6%。房地产开发商对土地购买不看好，只能说明房地产开发商对国内房地产市场前景并不如市场上所炒作那样，房地产市场有多繁荣。如果房地产市场真的是繁荣，房地产开发商会看好这个市场未来前景，也就会进入土地市场购买更多的土地。但是，实际的情况并非如此。有一些一线城市是拍卖了几块土地，但是国内房地产的土地市场仍然没有启动，不少地方政府仍然在千方百计地要把其手中的土地拍卖出去。

　　总之，目前国内房地产市场许多现象十分奇怪，完全与经济的常识相背离。特别是在当前这样的情况下，房地产的价格已经非常离谱，不少地方房地产的价格在近几个月突然飚升并屡创新高，这些都是不可思议的。如果一个市场不反映现实经济发生了的变化，如果一个市场与民众的基本常识相违背，如果一个市场没有它的市场内在逻辑性，那么这个市场肯定处于一个非常态之中。对此，一些地方政府、各地产商和相关部门要有一个清醒的认识。

　　(易宪容 作者为中国社会科学院金融研究所研究员、本报专家组成员)

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【编辑:位宇祥】
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