国家近期出台了一系列政策来降低群众购房负担，并希望以此保障居民住房。值得注意的是，期待住房消费来拉动投资并不可靠；另一方面，保障居民住房和居民的保障性住房不能混同，否则极可能导致政策误操作，引发房产泡沫和金融风险，背离良好的政策愿望。

　　具体而言，保障性住房是个非常狭小的概念，而保障居民住房的覆盖面则要宽泛得多。笔者以为，长期内要实现保障居民住房需求的目的，至少应从如下三点着手改变传统政策思路：

　　首先，彻底改变房地产业的支柱产业地位。支柱产业应能够支撑、拉动整个国家经济和社会的可持续发展，但世界上除了香港等少数地域狭小的国家或地区外，主流国家中均没有将房地产业作为支柱性产业。在美国的正常年份，如1992、1997年，房地产业产值占所有产业产值之比分别为0.95%、0.94%。

　　世界经济史上，大国之中，只有凭制造业信息产业，支撑和带动了现代化发展的案例，尚没有依靠“盖房子”把国家带进现代化的道路。这是因为前者不仅带来产品，同时还刺激科技进步，提高效率，形成获取巨大利润和扩大再生产的良性循环，实现可持续发展。而房价作为资产价格，一旦上涨超过一定限度，将会影响国家产业政策实施。

　　其次，严格限定保障性住房概念范围。经济问题应该大部分通过市场方式、利用市场机制来加以解决，市场解决不了的由政府解决。属于保障居民住房计划中的限价房和经济适用房不应纳入政府埋单的保障性住房范畴，否则将对商品房市场形成人为切割、多轨并行，产生排队和黑市交易现象。

　　最重要的，限价房和经济适用房由于仍具有商品性质，价格仍远离中低收入家庭的支付能力，所谓优惠政策并不能使中低收入群体得到实惠。反倒可能成为腐败和权力寻租的空间。

　　第三，建立中央、地方两级政府激励相容的土地出让利益分成政策。简言之，无外两条路，一是改革地方官员的考核制度，减弱投资拉动数字增长的影响，尤其从民生问题的解决效果来考核地方政绩；二是改革土地收益制度，重新确定土地批租和房地产税收在中央和地方间的合理比例，消除地方政府推动房价上涨的积极性。

　　新加坡等国经验表明，廉租房的供给每增加5%，就会迫使非保障性住房领域的房价下降3%，反之，则会同比推动房价上涨。这无疑给我们提供了某种启示：落实保障性住房计划，推动廉租房建设，不仅可以直接为中低收入者提供住房，还可以推动保障居民住房计划的落实。

　　因此，金融、税费等领域的新政之外，要达到全面贯彻住房保障政策意图的目的，至少还需要前述三策的落实，即摆正房地产业的位置，明晰保障性和商品性住房的边界，解决地方政府行政动力。否则，一味头痛医头、脚痛医脚，把市场结构性矛盾等器质性问题当作信心不足等表面问题，看起来利好满天飞，其实无助于解决中国房地产领域的问题。(沈洪溥 中国信达资产管理公司风险研究中心研究员)