从2007年底到2008年上半年，全国各大城市出现了房地产价格与销售量价量齐减的状况，以北京为例，2008上半年与2007年同期住宅成交价同比下降10%，而成交面积下降了45%，房地产进入萧条阶段。有种意见认为，政府应放松宏调政策力度，以防止房地产低迷拖累整个经济发展。另一种意见则担心放松宏调政策力度，会引起房价反弹，加剧通胀。舆论界的注意力集中在政策的收放之间，似乎难点在于收放尺度的把握。

　　然而问题并非这么简单�；毓�1997年亚洲金融�；�到今天的全球经济不景气，我国房地产业第二次面临�；�。申奥成功使中国房地产走出亚洲金融�；�的阴影，从2001年起，政府的房地产宏观调控政策一直以防止房地产泡沫、防止房地产过热为主旨。从土地“招拍挂”出让到土地储备制度的建立；从土地增值税清算到土地出让金收支两条线；从5年内二手房上市全额征收营业税，到出售房产征收个税；从购买二套住房首付提高利率上浮到提高存款准备金率等等，政府打出了一系列“组合拳”。力度不可谓不大，然而，房价抑制难度之大也是有目共睹的。

　　人们试图从分析房价难控的原因寻找解决之道。分析观点可以概括为以下几种：(1)土地“招拍挂”政策拍高了房价；(2)经营城市推高了房价；(3)开发商哄抬房价；(4)投机者炒高了房价，特别是温州和山西炒房团；(5)热钱流入抬高的房价；6)自住刚性需求买高了房价；(7)外地人、外国人奢侈消费抬高了房价；(8)媒体炒作帮忙造势哄高了房价；(9)货币发行过多，也助推房价；(10)税费加高了房价。诸多观点莫衷一是，不可否认，这些观点不是空穴来风，不是虚构和猜测。

　　房地产业的�；�恰恰暴露了我们管理制度上的缺陷。到目前为止，以招拍挂方式出让的土地占总出让面积的比例不到30%，也就是说70%的土地还是无偿划拨和非公开市场交易的。另外从国务院提出有条件的地方可以实行土地储备制度到现在的10年多时间，各地成立了2000多个土地储备中心，县级政府几乎都有土地储备中心。相比之下，国务院规定的廉租房制度，从提出到今天也有10年了，291个地级市中尚有70个城市未实施廉租房制度。如此反差说明，各地政府在对房地产市场的管理中确实存在着制度缺陷。

　　2007年底，全国上演了高价拿地的风潮，各地的标王地价屡屡被刷新。然而短短几个月，又出现了大量的土地流拍和退地的现象。这种土地市场的起伏充分说明了市场的恶意炒作。而且仔细分析一些案例,不难发现其背后国际资本的影子。

　　一些国际金融资本支持国内房地产企业盲目圈地，部分地方官员违法批地，投机企业盲目扩张拿地，这样的配合就成了房地产市场动荡的幕后推手。国外投机者向我国输出资本同时也输出次贷�；�，从某种意义上讲，我国企业的盲目扩张，土地市场管理制度上的缺陷，助长了次级企业的不理性行为。如果说美国次贷�；�是由于向信用等级低收入不高的阶层发放购房贷款引起的金融�；�，那么外资通过向我国无开发实力、管理经验不足又盲目扩张的企业投资，借次级企业之手拿地进入我国土地市场从中套利的行为，引起的�；�也是一种“次贷�；�”。

　　外资的涌入加大了我国政府宏观调控的难度，使政策措施的效果打了折扣。要走出目前房地产业的困境，一方面是政策措施的选择与运用，另一方面要刻不容缓地加快制度完善。制度建设与完善是从根本上救市，防范投机成性的国外金融资本的攻击，最好的办法就是强身健体，就是堵住制度漏洞。没有家贼引不来外鬼，苍蝇不叮无缝的蛋。我们不能仅想着怎么用钱来救市场，而要尽早发现体制、制度和管理上的漏洞。漏洞没堵，急于往池里注水，不仅效果大打折扣，而且可能把漏洞和管涌给淹没了，反而留下更大隐患。(�；� 作者为中国人民大学副教授)