观望低谷刚过楼市再现涨价冲动

2010年08月27日 15:19　来源：羊城晚报　

　　上周末，万科在杭州的三个楼盘同时开盘，万科董事长王石出现在开盘现场，并且明确表示“目前观望的低谷已经过去”，与此相呼应的是，万科三个楼盘的热销。

　　事实上，不用房地产“一哥”提醒，普通市民早就有此感觉。从2009年以来一直看楼的王小姐，日前终于在华南板块出手，原因是“现在买楼的人又多了，再不出手楼价可能又涨了”。而在市场上，近期像王小姐这样的买家频频出现，甚至一些投资客也开始出手。因此，也造成了近期一二线城市住宅成交量的持续回升。

　　成交量上升的刺激，引领地产股从7月中以来走出了一波不错的行情。业内人士认为，随着传统销售旺季的到来，成交量有望延续上升的势头，地产股还会继续在波折中上行。市场担忧的是，随着成交量的上升，开发商涨价冲动出现。有证券公司认为，在信贷偏严的情况下，涨价会对购买力造成伤害，行业可能会面临更长的调整期。

　　观望期暂时结束，

　　引领地产指数反弹近三成

　　7月中旬以来，在调控政策趋于稳定的情况下，已有刚性需求买家开始出手，各地成交回升的消息不断。进入8月，受通胀到来的影响，一些投资型公寓项目的买家增多，因此成交量回升更加明确。国泰君安监测数据显示，最近一周，一二线城市主流城市一手房销量环比上升32%，各城市均明显回升，其中一线城市上升17%，二线上升40%，杭州、武汉、深圳环比上升75%以上。这种上升势头，在广州同样表现明显。监测阳光家缘成交数据显示，8月前三周，广州全市签约面积为4864套，成交面积为49.6万平方米，已超过7月全月的46.3万平方米。

　　成交的反弹，很快转移到地产股上。7月2日，地产指数创下了年内的最低点之后，开始触底反弹，虽然其中也略有波折，但上升的势头不变。如果以7月15日到8月16日一个月的指数计，地产指数反弹达到17.67%，优于大盘走势。如果从7月2日的最低点到8月24日计算，地产指数反弹则达到29.85%。

　　在这一轮反弹中，上半年成交业绩好的万科A、招商地产等龙头企业起了很好的推动作用。以招商地产为例，该股在7月15日报收16.83元，而在8月16日，该股收盘价位20.70元，上涨幅度为22.99%。万科A表现更为突出，2010年8月10日万科A公布半年报，由于在销售情况、土地储备以及现金流方面的优势，万科A在中报公布后的5个交易日内涨了15.5%。人们在惊叹万科A突如其来大涨幅的同时，也充满遐想，这种疯狂会不会在房地产板块其它公司上演呢？

　　这种遐想并非没有支撑，自从调控政策稳定、成交量开始上升以来，资金一直以做多房地产板块为主。在8月24日当天，超级机构有2.26亿元流入房地产板块，机构流入为5.41亿元，大户为1.26亿元，中户流入2.67亿元。

　　涨价冲动，

　　影响“金九银十”成色

　　既然资金继续流入地产股，准备再度入市的刘先生提出了这样的想法，能否先在股市上赚点钱，然后买更大的房子？

　　这并非没有可能。虽然最近有预售资金监管正进入各地陆续落实阶段、查囤地继续深入的利空影响，不过目前看来负面影响并不大。安信证券24日的分析指，预售资金监管正进入各地陆续落实阶段，销售回笼资金的使用效率应会受一定影响，但并非完全变成“死钱”。此外，囤地而可能受影响的企业并不普遍，且这对行业供给产生影响的时间较长，影响程度有限。

　　市场更加担心的是，目前部分开发商开始出现涨价冲动，这对整个房地产行业未必是好消息，同样会打断地产股股价的上升行情。国家发改委发布的数据显示，7月份全国36大主要城市新建商品住宅集中成交价为8123元/平方米，环比上涨0.72%。进入8月，一线城市楼价反弹的趋势更加明显，以广州为例，根据阳光家缘网网签数据统计，8月1日-16日，广州全市一手住宅成交均价为11102元/平方米，与7月份成交均价相比大幅反弹近8%。不仅如此，一些三线城市的楼价也开始上升。国泰君安最近调研部分三线城市，7月销量明显有所好转，但销量改善后导致的涨价现象也较为明显，部分楼盘有10%-15%左右涨价。

　　对此，国泰君安直接指出，“在信贷仍偏严厉状态下涨价并非好事，信贷加涨价是对购买力的双重伤害。国泰君安分析，预计随着新增供应量的上升，短期销量会随之有所回升，但是若房价上升势头重现，加上信贷政策继续严厉(虽然购买者追涨怕买不到房的心理肯定存在)，购买力的实质性伤害值得关注。这种伤害在供应量放大的初期表现并不明显，但是随着供应量持续释放，可能导致销售速度明显下降，“行业可能会出现比市场预期更长的调整期”。

　　对于即将到来的9月和10月，能否出现供销两旺的“金九银十”，业内也普遍认为主要取决于开发商是否愿意真的降价。如果涨价冲动继续，则量将萎缩，“金九银十”不会再现；如果继续寻价试探，则销量能稳住且公司分化；如果楼价普遍下跌15%-20%，则销量能集中释放。

　　文/记者张秀钦

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