坚守价格不松口通州房价还能抗多久？

2010年08月12日 09:57　来源：北京青年报　

　　成交的低迷，观望的持续，政策的严控，面对这样的市场，再强硬的开发商也不得不羞答答地承认形势逼人，降价就成为了一种必然，问题也变成了该降多少、如何降？由此，2008年时的促销伎俩重新粉墨出�。撼墙枷冉�、新盘低开、送汽车、赠装修、特价房……但出人意料的是，新政三个多月后，原本被业内人士认定最该降价的通州却异常平静，即便是大兴、房山两个“兄弟”区域开始以低价换销量时，通州的众多在售楼盘依然稳坐钓鱼台。截至8月7日，新政出台后的16周时间里，通州区共成交商品住宅1357套，成交均价18882元/平方米；而在新政前的16周时间里，通州则成交了4398套商品住宅，成交均价为15623元/平方米。北京市交易管理网显示，新政后通州在售项目的平均签约率仅为10.3%，近九成项目滞销。一面是卖不出去的尴尬，一面是接着涨价的惯性，为何会出现这样的矛盾，《广厦时代》为此进行了调查。

　　通州房价仍旧居高不下

　　目前，通州主要的在售项目分布可以按照两条主线罗列，一条是八通线沿线，京洲世家、龙湖·蔚澜香醍、K2海棠湾、华业东方玫瑰、金隅花石匠等项目均在周边。

　　另一条是通州国际新城所在的运河核心区，K2清水湾、京贸国际城、新华联运河湾等多个当红项目位于此区�！肮婊谩币廊皇窍廴嗽碧峒白疃嗟拇视�，价格也因此居高不下。

　　作为通州新城的价格最高者，月亮河城堡推出70年的酒店式公寓，现房入市，5000元/平方米的精装标准，并送家具家电，均价高达35000元/平方米，创下了区域的最高价。

　　京贸国际城也不甘其后，今年3月11日推出的2号楼均价为1.8万元/平方米，3月27日推出的3号楼就已经涨到2.6万元/平方米，575套房源，目前已经签约370套。销售人员表示，国际新城的规划在那摆着，价格是不会跌的，年底可能开盘的4号楼价格仍将上涨，预计会超过3万元/平方米。

　　在通州开发多年的新华联在新城核心区的一处纯新项目——运河湾，目前在售的是南区的3栋高层，200多套房源，最小户型为90平方米的两居，均价在2万元/平方米，临近铁路一侧为1.7万元/平方米。全款99折的优惠，这个价格与5月份该项目首次开盘时的售价基本持平。上周末记者看到售楼处大概有五六组客户在看房或洽谈。销售人员介绍，项目的蓄客情况较好，全款购房人已有不少。

　　另外，与运河湾隔河相望的K2清水湾，新推出的6号楼，均价为25000元/平方米，与该项目3月份推出的1、2号楼的均价基本持平。据销售人员介绍，1、2号楼所剩房源已经不多，6号楼预订情况也很火热，买房就要趁早。但记者随后查看北京市房地产交易网发现，截至8月8日，清水湾1、2号楼总计推出的560套房源，仅签约161套，而6号楼入市近10天，仅预订了1套，签约为零。

　　不难看出，在新城规划炒作之下，通州房价已达到历史高位。新政后投资、投机需求的快速撤离导致通州区成交量遭到重挫，据亚豪机构统计，通州区的住宅销售额在4月达到28亿元的高峰后，7月仅成交4亿元，销售金额仅为波峰时的1/7，成交均价却没有明显回落，仅比调控前的4月份下降了2个百分点，可见开发商对于是否降价仍面临着艰难的抉择。

　　坚守价格不松口开发商变相促销

　　新政百日后率先以价格换销量的几个热销盘都位于大兴或房山区。原本被业内认为最该降价的通州到目前为止却并没有步其后尘，这也给通州的在售项目带来了不小的压力，销售手段上也开始出现一些微妙的变化。

　　在开发商坚守价格不松口、继续渲染“通州规划”的同时，买房送面积的模式又重新出现，据K2清水湾的销售人员推荐，目前购买一套79平方米房屋，除赠送8平方米的阳台外，每间屋子还将改变原先飘窗的设计，赠送大约4平方米的空间。总体算下来，得房率在113%，房屋实际的使用面积为90平方米。

　　在被问及为何比一河之隔的运河湾贵5000元/平方米时，销售人员帮记者算了笔账，按照113%的得房率，实际上每平方米的售价约为21685元。即便如此，由于目前市场上多以首次置业和改善型置业为主，这个价格对年轻人来说仍然压力很大。以一套79平方米的房屋为例，总价应该不低于193万元，以首付20%计算，20年贷款，每月需还11000元，30年贷款，每月也要还8000元。

　　目前，通州的开发商并没有明显的低价开盘，而大部分选择了加大促销力度。无论是最先打出优惠牌的K2海棠湾，还是率先推出七折特价房的京洲世家，在赚足了知名度以后，又迅速回到了2万元以上的高位。

　　亚豪机构副总经理高姗认为，在调控开始实际显效之际，通州、大兴、房山等新城由于其充足的土地供应，以及发展预期所带来的房价透支，成为房价走势的风向标，而大兴、房山的理性“出牌”，已令区域市场形成了一个良好的循环，陆续开盘的多个项目也赢得了不错的销量。于是，在主客观因素共同作用下，通州楼市的价格虽然不菲，但有望在未来几个月里成为下一个大规模降价的区域。

　　下半年入市新盘或带来区域价格战

　　同样作为重点新城的大兴和房山，近日多个项目的低价入市使得通州的价格也不得不开始出现一些变化。从新政后开盘的10个项目来看，仅有珠江拉维小镇一个项目的报价出现了小幅上调，且无折扣活动，其他9个项目都以降低报价或者折扣活动进行不同程度的降价，其中后者居多，实际的销售均价全部低于开发商的预期。

　　对于目前在售项目的小幅让利，高姗预计，通州区域的真正降价，将由下半年入市的纯新盘率先打响，今年年内推盘的纯新盘项目面临着销售周期变长、销量减少、销售回款不足的窘境。到了年底或明年年初，这些项目将面临着贷款利息、施工费用等多项支出的集中清偿。届时，在资金压力下，有可能不得不选择降价方式回笼资金，降低运营风险。

　　若此次调控时间不短于2008年，通州房价的降幅也就难逃“一轮一轮下调”的命运。目前八通线沿线楼盘大部分处于尾声状态，降价压力不大。但运河核心区还有大量项目，从土地交易网上获悉，通州国际新城还将有14块土地入市；远洋、合生、绿城等一批全国性开发商的项目也会相继入市�？梢栽ぜ�，通州未来仍将是北京商品房的供应热点，充足的供给，也将支撑价格的回调。从购房者持币观望的心态看，只有价格降到位才有可能实现销量的回升，预计通州商品房价格将回落至2009年底的水平，也就是现有基础上整体降幅超过20%。（李桁）

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